Perguntas frequentes sobre compensação com transferência da área ao Estado

A GLDD doou a Fazenda Capinzal I ao Estado de São Paulo, com a participação da Fundação Florestal. A escritura foi registrada na matrícula do imóvel em julho de 2026. Pela escritura, a área excedente forma um banco de créditos de compensação ambiental da GLDD.

Quando surge uma compensação, o interessado e a GLDD, como titular dos créditos, firmam com o órgão o termo exigido. Pode ser um TCRA (CETESB), um TRPRL (Reserva Legal) ou um TRPAV (prefeituras). Em seguida, o termo é averbado na matrícula do imóvel, que já é público, a pedido da Fazenda do Estado, e o saldo de créditos é atualizado. O interessado em nenhum momento se torna proprietário da área.

Referências: Resolução SIMA nº 110/2022, art. 4º; Resolução SMA nº 165/2018, art. 7º.

No Estado de São Paulo, o mecanismo está previsto para duas situações diferentes:

• Déficit de Reserva Legal de imóvel rural: o Código Florestal admite a compensação por doação ao poder público de área no interior de UC de domínio público pendente de regularização fundiária (art. 66, § 5º, III). Em SP, o procedimento está na Resolução SMA nº 165/2018.
• Licenciamento para supressão de vegetação nativa, intervenção em APP ou corte de árvores isoladas: a Resolução SIMA nº 110/2022 aplica, no que couber, as regras da SMA nº 165/2018 a essas compensações.

O Decreto Estadual nº 68.842/2024 autoriza a Fazenda do Estado a receber, por doação, imóveis em Unidades de Conservação estaduais pendentes de regularização fundiária, como compensação por ausência de Reserva Legal, supressão de vegetação nativa ou intervenção em APP. Na matrícula da Fazenda Capinzal I já há termos emitidos pela CETESB e por prefeitura (licenciamento municipal).

Já a compensação ambiental do art. 36 da Lei do SNUC (Lei nº 9.985/2000), devida por empreendimentos de significativo impacto com EIA/RIMA, é outro instituto e não se confunde com essas modalidades.

Sim. Os dispositivos que permitem a compensação por transferência ao poder público exigem que a área esteja no interior de Unidade de Conservação de domínio público pendente de regularização fundiária (Código Florestal, art. 66, § 5º, III; Decreto federal nº 6.660/2008, art. 26, II). Nas resoluções paulistas, trata-se de UC sob gestão de órgão ou entidade do Estado de São Paulo.

Além disso, cada norma traz requisitos próprios. Para Reserva Legal, a área deve ser equivalente em extensão e estar no mesmo bioma. Para supressão de Mata Atlântica, o Decreto nº 6.660/2008 pede área equivalente na mesma bacia hidrográfica e no mesmo Estado. A compatibilidade é sempre verificada no caso concreto.

Em licenciamento, o pedido de compensação é apresentado no próprio processo, à CETESB ou ao órgão licenciador (inclusive prefeituras), que o encaminha ao órgão gestor da Unidade de Conservação. Esse órgão se manifesta sobre a documentação e o saldo de área disponível. Em casos de Reserva Legal, o requerimento é feito no SICAR-SP.

Na Fazenda Capinzal I, as averbações dos termos são pedidas ao cartório pela própria Fazenda do Estado de São Paulo, por meio da Consultoria Jurídica da SEMIL. Segundo o requerimento, a CETESB entende que esses termos devem ser averbados na matrícula do imóvel doado, para dar transparência e controle à área usada (Lei nº 6.015/1973, art. 167, II).

A própria escritura de doação prevê que o uso dos créditos depende da concordância dos órgãos públicos. As normas também determinam que os órgãos públicos não intervêm nas tratativas comerciais entre o titular da área ou dos créditos e o interessado (SMA nº 165/2018, art. 9º; SIMA nº 110/2022, art. 7º).

Depois que o Termo de Compromisso é averbado na matrícula do imóvel e são feitas as anotações exigidas no CAR, quando for o caso. Em seguida, a CETESB ou o órgão competente atesta o cumprimento.

A transferência da área ao Estado já está concluída. Pelo Código Civil (art. 1.245), a propriedade imobiliária se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis, e o registro da doação da Fazenda Capinzal I foi feito em julho de 2026.

São coisas distintas. O imóvel já é bem público, e sua guarda e manutenção cabem ao Estado, como proprietário. O beneficiário não se torna dono da área nem assume a gestão dela.

Já as obrigações do próprio licenciamento do beneficiário (condicionantes, prazos, comprovações e o cumprimento do Termo de Compromisso) continuam sendo dele, assim como os deveres previstos na cláusula resolutiva descrita abaixo.

Não é possível afirmar isso de forma geral. As resoluções paulistas exigem que o Termo de Compromisso traga uma cláusula resolutiva de 10 anos, contados do registro da propriedade em favor do Estado. Ela restabelece, de pleno direito, a obrigação de compensar se houver evicção ou se ficar comprovado que a alienação foi feita por quem não era o legítimo titular da área. Nesse caso, o interessado deve apresentar nova proposta de compensação.

As normas também atribuem a regularidade e a correção das informações da área ao alienante e ao beneficiário. Por isso, a qualidade da documentação do imóvel é o principal fator de segurança da operação. No caso da Fazenda Capinzal I, a doação ao Estado já está registrada, e a certidão de matrícula é apresentada no atendimento. Para avaliar o seu caso, consulte também a sua assessoria jurídica e o responsável técnico do licenciamento.

Para uma análise preliminar, normalmente bastam:

• o tipo de exigência (supressão de vegetação, com o estágio da vegetação suprimida: inicial, médio ou avançado; intervenção em APP; corte de árvores isoladas; ou déficit de Reserva Legal);
• o município do empreendimento ou do imóvel e, se já identificados, o bioma e a bacia hidrográfica;
• a área (em hectares) a ser compensada, se já definida;
• o número do processo ou da autorização, quando houver.

Os documentos da área (certidão de matrícula atualizada, georreferenciamento, CAR etc.) são apresentados pela GLDD.

São os termos firmados com o órgão ambiental para formalizar a compensação:

• TCRA: Termo de Compromisso de Recuperação Ambiental, usado pela CETESB nas autorizações de supressão de vegetação, intervenção em APP e corte de árvores isoladas;
• TRPRL: Termo de Responsabilidade de Preservação de Reserva Legal, ligado à compensação de Reserva Legal;
• TRPAV: Termo de Responsabilidade de Preservação de Área Verde, usado por prefeituras no licenciamento municipal.

Na Fazenda Capinzal I, todos esses termos são averbados na matrícula do imóvel do Estado, o que registra publicamente cada compensação e o saldo restante.

Depende da análise dos órgãos públicos e do tipo de compensação, por isso não há prazo total garantido. Depois de assinado o Termo de Compromisso, o prazo para efetivar a averbação e cumprir as obrigações é fixado no próprio termo. Na matrícula da Fazenda Capinzal I há termos com prazo de 90 dias (CETESB, com base na Resolução SIMA nº 110/2022) e de 12 meses (prefeitura).

Sim. A compensação só é válida com a aceitação pela CETESB ou pelo órgão licenciador (ou, na Reserva Legal, pelo órgão competente via SICAR-SP), com a manifestação do órgão gestor da Unidade de Conservação quando exigida, seguidas do Termo de Compromisso, da averbação na matrícula e da atestação final. A GLDD não substitui nem antecipa essas decisões.